KAWASAN industri dan pergudangan di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) masih menjadi barometer utama kesehatan ekonomi Indonesia, terutama di sektor manufaktur dan logistik.
Data terbaru hingga Kuartal III-2025 menunjukkan pasar ini mengalami dinamika yang kompleks, ditandai oleh lonjakan pasokan lahan baru, namun disertai pergeseran sektor permintaan utama yang dipicu oleh faktor geopolitik global.
Director Strategic Consulting Indonesia Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo menuturkan, secara umum, pasar lahan industri di Jabodetabek mencatat peningkatan pasokan signifikan.
“Dorongan terbesar datang dari peluncuran kawasan industri baru di Subang, yang langsung menyuntikkan pasokan seluas 169 hektar dalam inventaris regional,” ujar Arief, dikutip Kompas.com, Selasa (5/11/2025).
Namun, peningkatan ini datang di tengah isu kelangkaan lahan di area primer yang sudah matang.
Kawasan industri ternama di Bekasi dan Karawang terus melakukan ekspansi dan akuisisi lahan tambahan.
Langkah ini mengindikasikan bahwa meskipun ada pasokan di Subang, lahan yang strategis dan sudah terintegrasi di koridor Bekasi-Karawang masih sangat langka dan diburu.
Rata-rata harga lahan industri mencapai Rp 2.891.000 per meter persegi pada akhir Kuartal III-2025, mencerminkan kenaikan moderat sebesar 3,5 persen secara tahunan atau year on year.
“Kenaikan harga yang berkelanjutan ini menegaskan tingginya minat jangka panjang terhadap aset-aset industri strategis di koridor Timur Jakarta,” imbuh Arief.
Perang Dagang AS-China dan Kebangkitan Tekstil
Laju permintaan sektor industri baru-baru ini didominasi oleh fenomena pemindahan basis produksi (relokasi) yang dipicu oleh perang tarif antara Amerika Serikat dan China.
Mafhum jika kemudian permintaan lahan industri Indonesia sebagian besar didorong oleh investor asal China.
Indonesia, dengan biaya operasional yang kompetitif dan lokasi yang strategis, dipandang sebagai safe haven (tempat aman) untuk menghindari dampak sanksi tarif global.
Namun demikian, meskipun total transaksi penjualan lahan turun 46,4 persen secara tahunan yang disebabkan oleh lonjakan permintaan dari sektor otomotif untuk kendaraian listrik atau electric vehicle (EV) pada tahun 2024, terjadi pergeseran menarik pada kuartal ini.
Menurut Arif, industri tekstil menjadi bintang, memimpin dalam permintaan lahan. Hal ini menunjukkan adanya revitalisasi di sektor padat karya ini.
Disusul sektor kosmetik dan barang konsumsi cepat edar atau fast moving consumer goods (FMCG) sebagai kontributor utama kedua.
Logistik Tetap Dominan
Sementara itu, pasar pergudangan sewa menunjukkan tren yang lebih stabil, didorong oleh pertumbuhan ekosistem e-commerce dan logistik pihak ketiga.
Hingga Kuartal III-2025, total inventaris pergudangan di Jabodetabek mencapai sekitar 3,17 juta meter persegi.
Terdapat sedikit peningkatan pasokan sebesar 14.843 meter persegi Net Leasable Area (NLA) di sub-pasar Bekasi, dengan Bogor memberikan kontribusi terbesar yakni 5.579 meter persegi bagi pasokan baru.
Ada pun tingkat hunian rata-rata (okupansi) pergudangan sewa mengalami peningkatan menjadi 83,4 persen atau tumbuh tipis 1,8 persen secara kuartalan.
Ekspansi ini terus dipimpin oleh penyedia logistik pihak ketiga (3PL), dan otomotif yang tetap menjadi kontributor utama, khususnya di sub-pasar Bekasi dan Karawang.
Berbeda dengan harga lahan, rata-rata tarif sewa gudang tetap relatif stabil di angka Rp 79.980/meter persegi per bulan.
Stabilitas harga sewa ini memberikan kepastian bagi perusahaan logistik yang mengelola biaya operasional secara ketat.
Ke depan, prospek pasar akan ditentukan oleh akselerasi relokasi atau seberapa cepat perusahaan China dan global lainnya memutuskan untuk merelokasi atau mendiversifikasi basis produksinya ke Indonesia.
Selain itu, bagaimana kemampuan pasar untuk menyerap pasokan lahan baru (seperti di Subang) tanpa mengganggu harga di sub-pasar prime yang langka (Bekasi-Karawang), juga ikut memengaruhi.
“Permintaan pergudangan akan terus tumbuh seiring dengan pertumbuhan sektor logistik dan e-commerce yang menuntut infrastruktur rantai pasok yang efisien dan modern,” tuntas Arief.***